Avant de lancer des travaux, une question revient systématiquement : faut-il un permis de construire, une déclaration préalable de travaux, ou aucune autorisation ? La réponse dépend de la nature des travaux, de la surface créée et de la localisation du terrain. Voici les règles générales à connaître.
Les règles d’urbanisme peuvent varier selon les communes et évoluer dans le temps. Vérifiez toujours auprès du service urbanisme de votre mairie et sur service-public.fr avant de déposer votre dossier.
Les deux notions clés : surface de plancher et emprise au sol
- La surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, mesurée à l’intérieur des murs.
- L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus (hors simples éléments de modénature).
C’est la plus grande de ces deux surfaces qui est généralement retenue pour déterminer l’autorisation nécessaire.
Quand une déclaration préalable suffit-elle ?
La déclaration préalable concerne les travaux de faible importance. Elle est généralement requise pour :
- Les constructions ou extensions créant une surface comprise entre 5 et 20 m².
- Les extensions jusqu’à 40 m² dans les zones urbaines d’une commune couverte par un PLU, sous réserve que la surface totale après travaux ne dépasse pas le seuil de recours obligatoire à un architecte.
- La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment : remplacement de fenêtres par un modèle différent, création d’une ouverture, ravalement dans certains secteurs, changement de couverture.
- Les piscines non couvertes de taille intermédiaire.
- Certaines clôtures, lorsque la commune l’impose.
- Le changement de destination d’un local sans modification des structures porteuses ou de la façade.
Quand un permis de construire est-il obligatoire ?
Le permis de construire est exigé pour les projets plus importants :
- Toute construction nouvelle créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, comme une maison individuelle.
- Les extensions dépassant les seuils de la déclaration préalable.
- Les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination.
- Les piscines couvertes dont l’abri dépasse une certaine hauteur.
Le recours obligatoire à un architecte
Un particulier qui construit pour lui-même doit faire appel à un architecte lorsque la surface de plancher de la construction, existant compris, dépasse 150 m². Ce seuil s’applique aussi aux extensions : si l’agrandissement porte la surface totale au-delà de ce seuil, l’architecte devient obligatoire.
Les travaux dispensés d’autorisation
Certains travaux ne nécessitent aucune formalité, sauf dans les secteurs protégés : constructions de moins de 5 m², travaux d’entretien et de réparation ordinaires, petites terrasses de plain-pied, piscines de très petite taille. Attention : même sans autorisation, les règles du PLU doivent être respectées.
Les secteurs protégés : des règles plus strictes
Aux abords des monuments historiques, dans les sites patrimoniaux remarquables ou les sites classés, les seuils sont abaissés et l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est souvent requis. Les délais d’instruction sont alors allongés.
Délais d’instruction et validité
- Déclaration préalable : délai d’instruction de base d’un mois.
- Permis de construire d’une maison individuelle : délai de base de deux mois.
- Ces délais peuvent être prolongés, notamment en secteur protégé, et la mairie peut demander des pièces complémentaires.
- Une autorisation est valable trois ans et peut être prolongée sous conditions.
Après l’obtention : affichage et recours
L’autorisation doit être affichée sur le terrain pendant toute la durée du chantier, sur un panneau visible depuis la voie publique. Cet affichage fait courir le délai de recours des tiers. À la fin des travaux, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être déposée en mairie.
Se faire accompagner
Un architecte, un maître d’oeuvre ou un dessinateur peut préparer votre dossier, réaliser les plans et sécuriser votre demande. Décrivez votre projet pour recevoir des devis de professionnels de la conception.